Proč se plánovacím smlouvám vyplatí věnovat pozornost
Plánovací smlouva je dohoda mezi obcí (nebo jiným veřejnoprávním subjektem) a stavebníkem o podmínkách přípravy a realizace záměru — typicky o vybudování či financování veřejné infrastruktury, občanského vybavení nebo o dalších závazcích spojených s výstavbou. Novela její roli výrazně posiluje. Hmotněprávní změny, včetně úpravy plánovacích smluv, jsou navázány na účinnost od 1. července 2026; organizační reforma stavební správy pak na 1. leden 2027. Vzhledem k vývoji legislativního procesu doporučujeme před konkrétním krokem ověřit aktuální znění.
1. Silnější vazba na územně plánovací dokumentaci
Nový § 131 odst. 3 písm. h) umožňuje, aby se stavebník zavázal ke zpracování návrhu územně plánovací dokumentace nebo k převzetí nákladů na její pořízení. Zásadní je, že podle § 87 a § 109 odst. 5 může schválení plánovací smlouvy nahradit rozhodnutí zastupitelstva o pořízení regulačního či územního plánu. U vyhrazených staveb (§ 193 odst. 2) se navíc zakládá domněnka splnění podmínek pro odchylku od dokumentace. Plánovací smlouva se tak stává nástrojem, který může reálně urychlit přípravu území.
2. Společné řešení požadavků na výstavbu
Nový § 131 odst. 2 písm. c) dává obci možnost zajistit „společné řešení požadavků na výstavbu", na němž se stavebník podílí podle § 131 odst. 3 písm. f). V praxi jde o sdílený model u parkování, dopravní a technické infrastruktury, občanského vybavení a dalších plnění, kde dává společné řešení věcný smysl. Více záměrů v území tak lze koordinovat a náklady spravedlivě rozdělit.
3. Podíl na ekonomické aktivitě — ale s pravidly
Ustanovení § 131 odst. 3 písm. g) zavádí možnost sjednat peněžité nebo věcné plnění jako podíl na ekonomické aktivitě spojené se záměrem. Nejde o plošný „developerský poplatek". Smlouva musí vymezit objektivně ověřitelný ukazatel a umožnit kontrolu výpočtu. Bez transparentního a přezkoumatelného základu plnění neobstojí — na což by měly obce i stavebníci při formulaci smlouvy dbát.
4. Soudní nahrazení chybějícího souhlasu obce
Nový § 132 odst. 4 umožňuje stavebníkovi domáhat se u soudu nahrazení souhlasu obce, pokud jeho návrh splňuje podmínky územně plánovací dokumentace a obec v přiměřené době nereaguje. Jde o významnou pojistku proti nečinnosti, která posouvá plánovací smlouvu blíž k vymahatelnému nástroji. Obce by proto měly na návrhy reagovat včas a svůj postoj řádně odůvodňovat.
5. Místní referendum jen před uzavřením smlouvy
Doplnění § 132 odst. 1 omezuje místní referendum pouze na dobu před podpisem plánovací smlouvy. Po jejím uzavření už nelze referendem rozhodovat ani o smlouvě samotné, ani o jejím záměru. Veřejná debata se tím přesouvá do rané fáze — obce musí názor občanů získat včas, stavebníci získávají jistotu, že uzavřená smlouva nebude dodatečně zpochybněna referendem.
Co to znamená v praxi
Pro developery a investory novela přináší vyšší právní jistotu a předvídatelnost: jasnější rámec plnění, možnost urychlit přípravu území a obranu proti nečinnosti obce. Pro obce znamená nutnost vést veřejnou debatu včas, nastavit objektivní a přezkoumatelná kritéria plnění a reagovat na návrhy v přiměřených lhůtách.
Oběma stranám se vyplatí věnovat formulaci plánovací smlouvy zvýšenou péči — zejména u ukazatele podílu na ekonomické aktivitě, rozsahu společného řešení a provázání s územně plánovací dokumentací. Dobře nastavená smlouva šetří čas i spory; chybně nastavená je riziková pro obě strany.
Připravujete plánovací smlouvu nebo posuzujete její dopady na váš záměr? Obraťte se na náš tým pro stavební a developerské právo.
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství.
